L’Agenzia delle Entrate con risposta n. 627 del 27.9.2921 ha chiarito che il cittadino italiano emigrato all’estero che riacquista entro un anno un immobile non decade dall’agevolazione fruita per il primo acquisto, anche se non trasferisce la residenza nel Comune ove si trova l’immobile riacquistato.
L’acquisto della “prima casa” da impresa costruttrice è disciplinata dalla disposizione del n. 21 della Tabella, Parte II, allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, Pagina 2 di 5 che prevede l’applicazione dell’aliquota IVA nella misura ridotta del 4% per le cessioni di «case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla Nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.In caso di dichiarazione mendace nell’atto di acquisto, ovvero di rivendita nel quinquennio dalla data dell’atto, si applicano le disposizioni indicate nella predetta Nota».
La vigente Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1, della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), prevede, tra le condizioni per poter fruire del beneficio, alla lettera a) «che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano.
La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto». Ai sensi del comma 4 della citata Nota, nelle ipotesi in cui i beni acquistati con l’agevolazione vengano alienati prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto, l’ufficio presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti, per gli acquisti soggetti ad IVA, la differenza fra l’imposta sul valore aggiunto calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima e recuperare gli interessi di mora.
Tuttavia, l’ultimo capoverso dello stesso comma prevede che «Le predette Pagina 3 di 5 disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.».
In linea generale, dunque, la decadenza è evitata, se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire “a propria abitazione principale”.
In base alla citata Nota II-bis, per il cittadino emigrato all’estero, già in sede del primo acquisto, l’agevolazione spetta a condizione che «l’immobile acquistato costituisca la ‘prima casa’ nel territorio italiano».
Al riguardo, come chiarito dalla circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, l’agevolazione compete a condizione che l’immobile sia ubicato in qualsiasi punto del territorio nazionale, senza, peraltro, che sia necessario per l’acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato (cfr. anche circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, paragrafo 2.1.2. e circolare n. 1 del 2 marzo 1994 capitolo I, paragrafo 2, lett. b).
Premesso quanto sopra, si ritiene che, coerentemente alla disposizione relativa alla fruizione dell’agevolazione in sede di (primo) acquisto da parte del cittadino residente all’estero, anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non sia necessario ottemperare all’obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale. Si ritiene, infatti, che tale obbligo (analogamente all’obbligo di residenza) non possa essere imposto ai cittadini che vivono stabilmente all’estero e che, pertanto, si trovano nella impossibilità di adibire la casa acquistata “a propria abitazione principale”. Si rammenta, infine, che la citata circolare n. 38/E del 2005 ha chiarito che la condizione di emigrato all’estero non deve necessariamente essere documentata con un certificato di iscrizione all’AIRE, ma può essere autocertificata dall’interessato con una dichiarazione resa nell’atto di acquisto.
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